Bolånetaket och bostadsmarknaden

05.09.2021

Under det senaste decenniet är det mycket som har förändrats på den svenska bostadsmarknaden. Under hösten 2010 infördes det som kallas bolånetaket och reglerna kring detta infördes i ett försöka att minska belåningsgraden för svenska hushåll. Reglerna, som gäller även idag, innebar att du vid köp av bland annat villa eller bostadsrätt får ha en belåningsgrad om maximalt 85 % av bostadens värde

Att du maximalt får ha en belåningsgrad på 85 % av bostadens värde innebär i praktiken en kontantinsats på 15 % vid köpet. För en köpeskilling på två miljoner så ska du alltså minst ha skrapat ihop 300 000kr. För mig blev införandet av bolånetaket extra påtagligt då jag dels jobbade på mäklarbyrå samt att det dels var då som jag genomförde mitt första bostadsköp.

Som mäklare år 2010 upplevde jag att marknaden successivt hade återhämtat sig en del efter finanskrisen från åren innan. Åren innan finanskrisen slog till hösten 2008 var det mycket stort intresse på de flesta bostäder som såldes, vilket innebar många visningsbesökare och budgivningar som trissades upp rejält.

Ekonomin var i allmänhet god och även om räntorna låg (mycket) högre än dagens nivåer så eldades bostadsmarknaden på genom att du som bostadsköpare kunde låna både 100 procent och 110 procent, i vissa fall mer, av bostadens köpeskilling. Inte allt för sällan hörde jag att "lånet ju också skulle täcka vissa renoveringar". Allt detta, bland annat, ledde till kraftigt stigande bostadspriser.

Återhämtningen efter finanskrisen blev inledningsvis väldigt stark för bostadsmarknaden. Ser man till den marknad (småort med landsbygd) som jag jobbade på år 2010 så var prisbilden här relativt mycket lägre än i de kringliggande kommunerna. Och då det i både min kommun och i de kringliggande kommunerna fanns många förstagångsköpare så gynnades min marknad av införandet av bolånetaket. Varför? Jo, genom att det generellt krävdes ett större eget kapital i kontantinsats för att köpa bostad i de kringliggande kommunerna än i min. Yngre människor och förstagångsköpare började i större utsträckning att söka sig till mitt landsbygdsområde än innan. Detta var ett intressant fenomen som blev påtagligt synligt.

Jag tycker mig se vissa likheter i dagens bostadsmarknad så som det var åren innan finanskrisen. Det har varit ett högt köptryck i spåren av pandemin, både bostäder för åretruntboendet och för fritidsbostäder. Trots att det har införts andra regelverk utöver bolånetaket så har bostadspriserna stigit kraftigt. De som under en tid har ägt sin bostad och gjort så kallad "bostadskarriär" har lättare att köpa sig en ny bostad eller ytterligare en bostad medan de som är förstagångsköpare har svårare att slå sig fram. Det krävs ju en förhållandevis stor summa i kontantinsats i takt med att priserna stiger, vilket de som har ägt sin bostad under en tid generellt sett har kunnat få ut från sin ägda bostad som har stigit i värde. Framtiden får utvisa om priserna fortsatt kommer att vara på denna nivå, men jag tror att så länge räntorna förblir låga så kommer bostadspriserna till stor del att fortsätta att stiga. Och kommer då fenomenet som jag registrerade för mer än 10 år sedan, som innebar att förstagångsköpare riktade sig mer mot landsbygden och billigare bostäder, att upprepa sig? Om än småskaligt i min upplevelse, så är det en intressant tanke. Vad tror du?

Mitt eget första bostadsköp som genomfördes under hösten 2010 gav också ett avtryck i mitt minne, dels för lyckan av att kunna köpa mig en egen bostad men även på grund av att jag inte hade någon kontantinsats vid den tidpunkten. Det blev lite problematiskt men banken och jag lyckades ändå lösa detta på ett smidigt sätt, som tur var! Det hade onekligen varit tuffare för mig att komma in på bostadsmarknaden vid ett senare tillfälle.